存量房与增量房的利率差异，还可能因特殊情况或例外情形而改变。
1、国家房地产信贷政策调整：若国家出台统一信贷政策稳定楼市，可能缩小两者利率差。例如，楼市下行时，央行要求首套房贷款（无论存量或增量）统一执行基准利率下浮15%，此时利率可能相同；调控收紧期，若规定存量房利率上浮不低于10%、增量房可低至5%，则差异扩大。
2、银行特定客户优惠政策：部分银行对优质客户（如公务员、高收入人群）提供跨类型统一低利率，可能使两者利率一致。例如，某银行AAA级客户购存量或增量房，均可享受基准利率下浮20%，打破存量房利率通常较高的惯例。
3、房屋交易特殊性质：如存量房为“满五唯一”且面积较小的普通住宅，部分银行视为低风险交易，利率或与增量房相当；若增量房为商业性质（如公寓），因产权年限、首付比例等因素，利率可能高于普通存量房，导致存量房利率更低。这些特殊情况会改变常规利率差异，需具体分析。
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存量房与增量房利率是否相同，可结合法律规定分析。
根据《中华人民共和国商业银行法》（2015年修订）第三十八条：“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。”这表明，银行确定两者利率时均需在央行基准利率范围内。增量房贷款可能因开发商合作、市场推广等因素执行较低利率；存量房因房屋状况（如房龄、流通性）差异大，银行风险评估更严格，可能适用更高利率。因此，法律框架下两者利率均受央行基准利率约束，但银行可根据房屋类型的风险特征和市场策略，在规定范围内确定不同实际利率，故通常不一样。
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存量房与增量房利率是否一样，不能一概而论，通常存在差异。
若购买增量房（新房），银行可能因开发商合作政策、市场促销等，在基准利率基础上给予利率优惠，尤其调控期首套增量房贷款可能执行较低浮动比例。若购买存量房（二手房），银行除参考基准利率外，还会评估房龄、产权、信用等，房龄长或产权复杂的存量房可能面临更高利率上浮。若同一借款人同期申请两者贷款且其他条件相同，增量房利率或因银行对新房业务的倾斜政策略低于存量房。
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存量房与增量房贷款过程中，需注意以下法律风险点：
1、利率约定不明确的纠纷风险：贷款合同未明确存量房或增量房贷款利率的具体类型（固定/浮动）、浮动比例计算方式等，可能引发纠纷。例如，借款人购存量房时，银行口头承诺上浮5%，但合同仅写“按银行规定利率执行”，后银行调整为10%，借款人因无书面约定难以维权。
2、高利率导致的经济损失风险：若对存量房利率评估不足、接受过高利率，可能面临长期还款压力增大的损失。例如，购买房龄较长的存量房，银行因风险高将利率上浮20%，而同期增量房仅上浮5%；以100万元贷款、30年期计算，存量房总利息可能比增量房多数十万元，严重影响财务状况。

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